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　東京都区部の人口は87年バブル期の地価高騰で減少していましたが、99年以降再び増加に転じています。 特に都心部での増加率が顕著に高まっています。 2000年からの2年間の増加率が大きい順にあげると、中央区108.9％、港区104.7％、江東区103.4％、渋谷区102.2％、文京区102.0％となっています。
　先に公表された全国推計（中位推計）によれば、わが国の総人口は2006年にはピークを迎え、以後長期の減少過程にはいるとされています。しかし、東京都では、2010年から2015年まで増加が続き、減少するのは2015年以降と予測されています。
　この直接的要因は、都心部での地価下落によるメガマンションと呼ばれるような大規模住宅供給が増えたことです。2001年からの6年間に20階建て以上の超高層マンションが222棟7万1,000戸が計画されています。これは76年から2000年の25年間に建てられた超高層マンション146棟3万5,000戸の2倍の戸数にあたります。

　都心の魅力として、病院や、教育機関が充実していることや、ＣＶＳなど深夜営業の店舗の多さなど、サービスの質の高さや利便性の高さと安全性の高さがあげられます。さらに、郊外ではロードサイドの大規模店舗によって商店街が駆逐され、多様な路面の業種小売店によって形成される商店街が廃れているのに対して、都心では大規模なＧＭＳ等の出店が限定的であったため、特徴のある業種店が生き残り、活気のある商店街が生まれています。
　こうしたことから、東京都心において「職・住・商」近接の都心ライフスタイルの魅力が高まり、人が人を呼ぶ、人口の再集中傾向が起こっているとみることができます。