提言論文　住宅が売れない...持ち家購入は割に合わない？賃貸シフト鮮明の原因と「売る方法」

（2015.12）

住宅が売れない...持ち家購入は割に合わない？賃貸シフト鮮明の原因と「売る方法」

本稿は、2015年12月5日の「Business Journal」に掲載されたものです。

ビジネス・ディベロップメント・マネジャー　合田　英了

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住宅が売れない～住宅はダウントレンドの真っただ中

　住宅が売れない。持ち家と分譲住宅を合わせた新設住宅着工戸数は、この20年で半減した（1994年度96万戸→2014年度51万戸）。消費税増税後は、一段と悪化し、低空飛行を続けている。住宅需要は持続的で大幅なダウントレンドの真っただ中にある。

　市場を反映して、大手プレハブメーカーの住宅事業も惨憺たる実績である。この2年で戸建住宅事業の売り上げは、大手7社合計で1,000億円の減収である。各社、リフォーム事業、不動産事業などの関連事業へのシフトにより、必死に構造転換を進めているが、業績は思わしくない。自動車、情報家電と並ぶ日本の基幹産業である住宅が今、大打撃を受けている。

　住宅市場の実態とは対照的に、消費者の持ち家志向は根強い。JMR生活総合研究所の調査によれば、将来の住まいとして「持ち家」をあげる人は62％にのぼる。現在と比べて1.3倍である。ちなみに現在の持ち家居住者は49％。持ち家の幻想はいまだに強い。では、なぜ住宅市場がここまで落ちたのか。

　理由は三つある。ひとつ目は、シングル化が進んでいることである。日本の最大世帯である「単独世帯」「夫婦のみ世帯」の生活を支えているのは、圧倒的に「賃貸住宅」である。「持ち家」を必要とするのは「核家族」「3世帯ファミリー」など、子供がいる世帯や同居人数が多い世帯である。現在の日本の世帯構造は単独世帯が3割、夫婦のみ世帯は2割と、家に子供がいない世帯が5割に達している。今後は、非婚、晩婚、高齢化などの影響により、ますます拡大する。世帯構造の激変により、持ち家から賃貸へのシフトが進んでいる。

　ふたつ目は、収入資産の格差が進んでいることである。日本は上下の差が小さく真ん中が大きい中流社会から、再階層化が進んでいる。都市と地方、正規雇用者と非正規雇用者、金融資産を持つ人と持たない人との間で生涯所得に大きな違いがある。

　「住宅は年収の5倍」といわれるが、その購買力がない人が増えているのだ。再階層化が進む社会で、家を建てることのできる購買力を持つ人は限られている。

　三つ目は、家が余っていることである。日本は少子化により、親の数よりも子供の数が少ない状況が続いている。一人っ子も増えているために、子供の側からみると、独身であれば親の家がすでにあり、夫婦のみであれば双方の親の家がある。自分で家を買うより親の家を引き継ぐことのほうが課題だ。